Entretien d'un local commercial : ce qui incombe au locataire, ce qui reste au propriétaire

La répartition ne se négocie pas au cas par cas : elle découle du bail et de la loi Pinel de 2014, qui interdit de mettre à la charge du preneur les grosses réparations de l'article 606 du Code civil et impose un inventaire précis des charges annexé au contrat. Une clause « tous travaux et charges à la charge du preneur », encore présente dans beaucoup de baux, est réputée non écrite. L'enjeu se compte en dizaines de milliers d'euros dès qu'une toiture ou une façade est en cause.

Le bail commercial laisse une grande liberté aux parties, mais cette liberté a été sérieusement bornée en 2014. Depuis, le code de commerce impose au bailleur de fournir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et travaux liés au bail, avec leur répartition entre bailleur et preneur. Ce qui n'est pas dans l'inventaire ne se refacture pas.

La ligne de partage : entretien courant contre structure

Le principe est simple, son application beaucoup moins. Le preneur assume ce qui découle de l'exploitation quotidienne du local. Le bailleur assume ce qui touche à la structure et à la pérennité du bâtiment.

L'article 606 du Code civil définit les grosses réparations : gros murs et voûtes, poutres et couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture. Tout le reste est réputé réparation d'entretien. C'est la référence que les tribunaux appliquent, et elle est plus étroite qu'on ne l'imagine : une chaudière n'est pas une grosse réparation au sens de ce texte, une toiture entière l'est.

La clause « tous travaux à la charge du preneur » ne vaut plus rien

C'est le point le plus mal connu des exploitants. Avant 2014, un bailleur pouvait transférer au preneur la quasi-totalité des charges, y compris les grosses réparations. Depuis la loi Pinel, cette clause est réputée non écrite pour les baux conclus ou renouvelés après l'entrée en vigueur du texte. Le preneur qui a payé une toiture sur ce fondement peut en demander le remboursement.

Notre position, et elle dérange les deux camps : beaucoup de baux en circulation contiennent encore ces clauses, recopiées de modèles anciens, et la plupart des preneurs les appliquent sans les contester. Un exploitant qui reçoit un appel de fonds pour un ravalement a tout intérêt à relire son bail et à en vérifier la date de renouvellement avant de payer.

Trois autres charges ne peuvent pas être mises à la charge du preneur : les dépenses liées aux locaux vacants dans un ensemble immobilier, les honoraires de gestion des loyers de l'immeuble, et les travaux de mise en conformité relevant des grosses réparations.

Ce que ça change concrètement sur un contrat de nettoyage

Le nettoyage courant est, sans ambiguïté, à la charge de l'exploitant. Il ne relève ni de l'article 606 ni des charges de structure. Cela vaut pour les sols, la vitrerie intérieure, les sanitaires et les déchets d'exploitation.

Deux zones de flou reviennent en permanence :

• La vitrerie extérieure en hauteur. Dans un immeuble collectif, elle relève souvent des charges communes refacturées via le bailleur, pas d'un contrat direct du preneur. Vérifiez l'inventaire avant de commander une nacelle.
• Les parties communes de l'ensemble immobilier. Halls, circulations, parkings : elles sont refacturées au prorata, à condition de figurer dans l'inventaire annexé au bail. La chaîne de décision est la même qu'en habitation, décrite dans qui décide et qui paie le nettoyage des parties communes d'un immeuble.

Une remarque de terrain : un preneur qui laisse le bailleur choisir le prestataire de nettoyage des communs perd tout contrôle sur une ligne de charges qui peut représenter 2 à 5 € HT par m² et par an. Demandez la copie du contrat, pas seulement le montant refacturé. Côté comptabilité, le classement de vos propres factures suit ses règles, détaillées dans quel compte comptable pour vos factures de nettoyage.

L'état des lieux d'entrée décide de la sortie

Depuis 2014, l'état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie d'un bail commercial, établi contradictoirement. À défaut, le bailleur ne peut pas invoquer la présomption selon laquelle le preneur a reçu le local en bon état. Cette pièce est votre seule protection au moment de la restitution, quand le bailleur réclamera une remise en état.

Faites-la avec des photos datées, poste par poste, y compris les sols, les faux plafonds et les réseaux apparents. Et si vous entrez dans un local neuf ou repris, faites la remise en propreté avant l'installation du mobilier : les postes à traiter avant l'ouverture d'un local commercial deviennent inaccessibles ensuite.

Ce qu'il faut retenir

La question « qui paie quoi » se règle en ouvrant deux documents : l'inventaire des charges annexé au bail et l'état des lieux d'entrée. Si l'un des deux manque, la discussion se déplace sur le terrain juridique, et le bailleur y est en position défavorable depuis 2014.

Pour un exploitant, le vrai risque n'est pas le nettoyage courant, qui est prévisible, mais l'appel de fonds exceptionnel accepté sans vérification. Un ravalement refusé à temps vaut dix ans de contrat de propreté. Et sur les obligations de propreté qui pèsent sur vous en tant qu'employeur, indépendamment du bail, les règles d'hygiène opposables un jour de contrôle forment une liste courte mais non négociable.

Questions fréquentes

Le locataire d'un local commercial doit-il payer la réfection de la toiture ?

Non. La couverture entière relève des grosses réparations de l'article 606 du Code civil, que la loi Pinel interdit de mettre à la charge du preneur pour les baux conclus ou renouvelés depuis 2014. Une clause contraire est réputée non écrite.

Qu'est-ce que l'inventaire des charges d'un bail commercial ?

Un document annexé au bail qui liste précisément et limitativement les catégories de charges, impôts et travaux, avec leur répartition entre bailleur et preneur. Ce qui n'y figure pas ne peut pas être refacturé au locataire.

Le nettoyage des parties communes est-il refacturable au preneur ?

Oui, au prorata des surfaces, à condition qu'il figure dans l'inventaire annexé au bail. Le preneur peut demander la copie du contrat de prestation et le détail du calcul de répartition.

L'état des lieux est-il obligatoire pour un bail commercial ?

Oui, à l'entrée et à la sortie, établi contradictoirement. En son absence, le bailleur ne peut pas se prévaloir de la présomption de bon état de réception et perd la plus grande partie de ses arguments sur la remise en état.

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