Remise en état d'un appartement après location : le coût poste par poste, et ce que la retenue sur dépôt peut vraiment couvrir

Une remise en état entre deux locataires se chiffre entre 250 et 450 € HT pour un T2, 400 et 700 € pour un T3, 600 et 1 100 € pour un T4 en Île-de-France. Elle se calcule poste par poste, jamais au forfait, parce que seule la part imputable au locataire peut être retenue sur le dépôt de garantie. Et le délai de restitution du dépôt, un mois sans réserve, deux mois avec, impose de faire chiffrer l'intervention avant l'état des lieux de sortie.

Le terme « remise en état » recouvre deux choses que les gestionnaires confondent en permanence : la remise en propreté, qui relève de l'entretien normal, et la réparation des dégradations, qui relève de la responsabilité du locataire. Le devis doit séparer les deux, sinon la retenue sur dépôt est contestable ligne par ligne.

Le coût réel par typologie, en Île-de-France

Ces montants couvrent les sols, les sanitaires, la cuisine, les vitres accessibles et les points de contact. Ils ne couvrent ni la peinture, ni le remplacement d'un revêtement, ni le débarras d'un mobilier abandonné, qui sont trois postes à chiffrer séparément et qui obéissent à des règles de refacturation différentes.

Un meublé rendu après un an de location se rapproche davantage d'une rotation intensive que d'une sortie de bail classique : literie, vaisselle, électroménager, inventaire à reprendre pièce par pièce. Comptez 20 à 40 % de plus que les fourchettes ci-dessus. Si le bien repart ensuite en location courte durée, la logique change encore : on ne raisonne plus par bail mais par rotation, exactement comme dans le calcul du coût réel par rotation d'une conciergerie Airbnb.

Pourquoi le forfait vous coûte de l'argent des deux côtés

Un prestataire qui annonce « remise en état T3 : 550 € forfait » vous rend un mauvais service. Le jour où le locataire conteste la retenue, vous n'avez rien à opposer : pas de détail, pas de temps passé, pas de distinction entre ce qui relève de l'usure et ce qui relève de la négligence. Une commission départementale de conciliation, ou un juge, tranche presque toujours en faveur du locataire quand la facture n'est pas décomposée.

À l'inverse, un devis détaillé vous permet de refacturer ce qui est réellement imputable. Quatre heures de dégraissage sur une hotte et un plan de travail, c'est une ligne défendable. Le nettoyage des vitres d'un appartement occupé trois ans ne l'est pas : c'est de l'entretien courant que le bailleur assume entre deux locations.

Ce qui se retient sur le dépôt de garantie, et ce qui ne se retient pas

La règle tient en une phrase : le locataire doit rendre le logement dans l'état où il l'a reçu, déduction faite de la vétusté et de l'usage normal. Concrètement :

• Retenable : cuisine grasse, sanitaires entartrés, moisissures sur les joints, sols non lavés, réfrigérateur laissé sale, débarras d'objets, trous non rebouchés.
• Non retenable : peinture ternie après plusieurs années, moquette usée aux passages, joints de faïence jaunis par le temps, petites marques de mobilier.
• Discutable, donc à documenter : traces sur les murs, état d'un parquet, propreté d'une VMC. Une photo datée à l'entrée et à la sortie règle le débat en deux minutes.

La comparaison entre les deux états des lieux est la seule pièce qui compte. Sans état des lieux d'entrée, la présomption joue contre le bailleur et la retenue devient très difficile à tenir. La frontière est détaillée dans ce qui se refacture au locataire et ce qui ne se refacture pas.

Le calendrier commande tout : un mois, deux mois

Le dépôt de garantie doit être restitué dans le mois qui suit la remise des clés quand l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et dans les deux mois quand des réserves sont émises. Passé ce délai, la somme due est majorée d'une pénalité par mois de retard commencé. Ce n'est pas anodin sur un portefeuille de gestion.

Conséquence pratique, et c'est là que beaucoup d'agences se piègent : vous ne pouvez pas attendre le devis du prestataire pour justifier la retenue. Deux méthodes tiennent la route :

1. Faire venir le prestataire pendant le préavis, en présence du locataire sortant si possible, et disposer d'un chiffrage écrit le jour de l'état des lieux.
2. Retenir une provision motivée dans les deux mois, avec devis à l'appui, puis régulariser à réception de la facture définitive.

La première est plus propre. Elle transforme une discussion de fin de bail en négociation calme : le locataire peut choisir de faire le ménage lui-même, ou d'accepter la retenue en connaissance de cause. Et si vous gérez le bien en copropriété, ne confondez pas ce chiffrage avec les charges d'entretien courant, dont le nettoyage des parties communes et sa répartition relèvent d'un circuit de décision totalement distinct.

Ce qu'il faut retenir

Une retenue sur dépôt de garantie ne se défend pas avec un montant, elle se défend avec un devis décomposé et deux états des lieux comparables. Un gestionnaire qui accepte des forfaits accepte de perdre les contestations qu'il aurait pu gagner.

Un conseil qui vaut pour tout le portefeuille : passez commande pendant le préavis, pas après la remise des clés. Vous gagnez deux semaines de vacance locative, vous sécurisez le délai de restitution, et vous entrez dans l'état des lieux de sortie avec un chiffre au lieu d'une impression. Le choix du prestataire suit les mêmes critères qu'ailleurs, et les cinq points qui séparent un devis sérieux d'un tarif d'appel se repèrent en dix minutes.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il retenir le coût du ménage sur le dépôt de garantie ?

Oui, si l'état des lieux de sortie montre un logement rendu sale par rapport à l'entrée, et à condition de produire un devis ou une facture décomposée. Une retenue forfaitaire sans justificatif est régulièrement annulée en conciliation.

Quel est le délai pour restituer le dépôt de garantie ?

Un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il comporte des réserves. Au-delà, le solde dû est majoré d'une pénalité par mois de retard commencé.

Comment distinguer vétusté et dégradation ?

La vétusté est l'usure liée au temps et à un usage normal : peinture ternie, moquette tassée, joints jaunis. La dégradation résulte d'un défaut d'entretien ou d'un choc : graisse cuite, moisissures, trous, casse. Seule la seconde se refacture.

Combien coûte la remise en état d'un T3 après trois ans de location ?

Entre 400 et 700 € HT en Île-de-France pour une remise en propreté sérieuse, soit huit à onze heures de travail. Une cuisine très encrassée ajoute 100 à 180 €, et la peinture est un poste totalement distinct.

À lire ensuite

Airbnb & locations courte durée

Conciergerie Airbnb : quel pourcentage elle prend vraiment, et à partir de quelle durée de séjour elle vous coûte de l'argent

Une conciergerie prend entre 15 et 25 % des loyers perçus en Île-de-France, le plus souvent 20 %. Ce pourcentage ne se compare pas à un forfait m…

Eya Mkacher · 27 août 2026

Agences immobilières

Nettoyage des parties communes : qui décide, qui paie, et ce que le contrat oublie presque toujours

Un contrat d'entretien de parties communes se situe entre 9 et 22 € HT par lot et par mois en Île-de-France, selon la fréquence de passage et la…

Eya Mkacher · 25 août 2026

Tous secteurs

Comment choisir une entreprise de nettoyage : les cinq points qui séparent un devis sérieux d'un tarif d'appel

Un devis exploitable tient sur cinq points : un périmètre écrit zone par zone, une fréquence chiffrée par opération, un relevé de passage signé,…

Eya Mkacher · 20 août 2026

Agences immobilières

Nettoyage avant l'état des lieux : ce qui se refacture au locataire et ce qui ne se refacture pas

Un logement doit être rendu propre, pas remis à neuf. La saleté se retient sur le dépôt de garantie, l'usure normale non. La ligne passe entre le…

Eya Mkacher · 13 août 2026